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個人出售繼承之房地併同繼承金融機構貸款餘額應如何申報房地交易所得

財政部南區國稅局表示,個人繼承房地時,若併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額,該貸款餘額超過繼承時之房地現值部分,屬其因繼承該房地所產生之額外負擔。日後出售該房地時無論依舊制或房地合一新制規定計算交易所得時,該貸款餘額超過繼承時房地現值合計數,且確由該個人實際負擔償還部分,得自房地交易所得中減除。
該局以房地合一新制範圍舉例說明,甲君107年2月1日繼承其父親在105年3月1日購入之A房地(繼承時房地現值合計300萬元),併同繼承其父所遺以A房地向金融機構貸款餘額600萬元,甲君109年5月1日以1,000萬元出售A房地(必要費用50萬元;107年至109年物價指數未調整;土地漲價總數額50萬元),屬於所得稅法第4條之4房地合一稅制課稅範圍,於計算A房地之課稅所得如下:
房地交易所得=房地售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-必要費用50萬元=650萬元
繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元
應課稅所得=房地交易所得650萬元-額外負擔300萬元-土地漲價總數額50萬元=300萬元
該局提醒,個人出售因繼承不動產併同繼承被繼承人所遺以該不動產為擔保向金融機構抵押貸款之餘額,並確由該個人實際負擔償還者,始可適用減除上述額外負擔之規定;如係個人繼承過戶登記後,為擔保自己之債務,才以該不動產向金融機構設定抵押之貸款餘額,則不適用,民眾如果想要瞭解更多相關資訊,可於上班時間撥打免費服務電話0800-000-321,將有專人為您詳細解說。
新聞稿聯絡人:法務二科侯審核06-22298157

發布單位:財政部南區國稅局 發布日期:2020-11-25 更新日期:2020-11-25